房地產(chǎn)企業(yè)如何控制好成本
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自1998年房改后發(fā)展迅猛,目前所占國(guó)內(nèi)GDP比重不斷提高,已漸成經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱。房地產(chǎn)企業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展,成本管理至關(guān)重要。下面是小編幫大家整理的房地產(chǎn)企業(yè)如何控制好成本，歡迎大家借鑒與參考，希望對(duì)大家有所幫助。
如何控制1：
一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀
1.成本管理意識(shí)薄弱
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，又得益于國(guó)內(nèi)良好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。因此，才出現(xiàn)前幾年暴利的情況，導(dǎo)致企業(yè)缺乏對(duì)成本的管理：在項(xiàng)目完成后才進(jìn)行成本分析，不能為決策服務(wù);開(kāi)發(fā)階段的成本管理少之又少，或者淪為形式;進(jìn)行成本管理的人員只是很少一部分人，未能全員參與;部門(mén)間缺乏信息溝通，成本管理出現(xiàn)較大偏差。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的加強(qiáng)，薄弱的成本管理意識(shí)已成為阻礙企業(yè)提升競(jìng)爭(zhēng)力最大的障礙。
2.成本控制執(zhí)行不到位
成本控制是在時(shí)間與空間上控制的有機(jī)結(jié)合。從決策投資到施工建設(shè)再到后期服務(wù)，從材料購(gòu)買(mǎi)到主體封頂，甚至裝修完工，每一個(gè)階段都要進(jìn)行適當(dāng)?shù)某杀究刂啤３杀究刂撇皇亲龊昧朔诺睫k公桌上就可以了，更重要的是在開(kāi)發(fā)過(guò)程的每個(gè)階段，每個(gè)時(shí)點(diǎn)由特定的責(zé)任人按控制的原則實(shí)施。
3.成本核算不規(guī)范
由于房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，在成本核算方面不如傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)健全、規(guī)范，在成本核算方面主要存在以下問(wèn)題：核算對(duì)象不明確;成本費(fèi)用歸集分配不規(guī)范，尤其是間接成本的分?jǐn)?成本核算周期不明確。目前多數(shù)企業(yè)為簡(jiǎn)單起見(jiàn)，多以項(xiàng)目為核算對(duì)象，整個(gè)項(xiàng)目完工才進(jìn)行成本核算，核算過(guò)程中對(duì)成本費(fèi)用不能合理歸集與分配，造成成本核算不精確，失去了成本核算的意義。
4.對(duì)資金成本的認(rèn)識(shí)不夠
資金的成本不僅僅指企業(yè)使用資金的手續(xù)費(fèi)及利息費(fèi)用，還包括資金鏈斷裂的成本，而后者對(duì)企業(yè)的影響是毀滅性的。這也是眾多爛尾樓出現(xiàn)的根源。
5.忽略了隱性成本
大中型房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)較多，且用途單一，應(yīng)視為沉淀成本;資金等資產(chǎn)利用途徑較多，應(yīng)視為機(jī)會(huì)成本。在項(xiàng)目決策時(shí)，沉淀成本不予考慮，機(jī)會(huì)成本不能忽視，否則，會(huì)弱化成本管理，做出不恰當(dāng)?shù)臎Q策。
二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段成本管理常見(jiàn)問(wèn)題的分析
1.項(xiàng)目投資決策階段成本管理問(wèn)題分析
(1)決策前缺乏調(diào)研，或者是調(diào)研不嚴(yán)謹(jǐn)、不夠精確
在立項(xiàng)時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地的政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、文化環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、生態(tài)環(huán)境等進(jìn)行了解，分析潛在的風(fēng)險(xiǎn)，并提出應(yīng)對(duì)措施，確保一旦投資項(xiàng)目就能順利進(jìn)行，或者即時(shí)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，也能及時(shí)應(yīng)對(duì)，不致對(duì)項(xiàng)目造成太大影響。某房地產(chǎn)企業(yè)以前從未跨省開(kāi)發(fā)過(guò)項(xiàng)目，在向異地房地產(chǎn)進(jìn)軍時(shí)，沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目所在地進(jìn)行應(yīng)有的了解，也對(duì)項(xiàng)目未進(jìn)行可行性分析。隨著工程的進(jìn)展，與當(dāng)?shù)鼐用瘛⑹┕すこ剃?duì)、工程隊(duì)間的矛盾越來(lái)越尖銳，此時(shí)政府又表現(xiàn)不作為，致使工程停滯將近半年，造成了巨大的損失。
(2)沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)投資預(yù)算，預(yù)算缺乏可執(zhí)行性
項(xiàng)目能否籌集到足夠的資金;各階段預(yù)算怎么設(shè)置標(biāo)準(zhǔn);項(xiàng)目的投資回報(bào)率是多少，是否達(dá)到股東的要求;投資有多大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如何應(yīng)對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)等這一系列問(wèn)題都要在項(xiàng)目決策前進(jìn)行回答。而現(xiàn)階段能夠做到這些的企業(yè)寥寥無(wú)幾，等問(wèn)題出現(xiàn)的時(shí)候，企業(yè)要付出幾倍的代價(jià)才能彌補(bǔ)。
2.施工階段成本管理問(wèn)題分析
(1)缺乏對(duì)項(xiàng)目綠化的成本管理：綠化因其無(wú)法“封頂”，控制起來(lái)難度較大，很難做到視覺(jué)性、實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)性統(tǒng)一結(jié)合;
(2)一級(jí)資質(zhì)招標(biāo)，二級(jí)資質(zhì)承包，三級(jí)資質(zhì)進(jìn)場(chǎng);
(3)甲供材超預(yù)算，這不僅造成材料的浪費(fèi)，更占用了資金的成本;
(4)選擇不獨(dú)立、不誠(chéng)信的監(jiān)理，不能正確結(jié)算實(shí)際發(fā)生成本，造成成本大大超預(yù)算;
(5)承包合同簽訂不規(guī)范：承包合同內(nèi)容不明確，合同未對(duì)職責(zé)不清、影響造價(jià)和延誤工期等因素進(jìn)行事先約定，以致出現(xiàn)磨洋工、選材不合標(biāo)準(zhǔn)、超合同付款、不能按計(jì)劃交房等問(wèn)題;
(6)缺乏項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)控制手段與措施：多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未建立動(dòng)態(tài)的成本臺(tái)賬，缺乏動(dòng)態(tài)的控制手段與措施，不能實(shí)施有效的動(dòng)態(tài)成本管理。
3.驗(yàn)收結(jié)算階段成本管理問(wèn)題分析
驗(yàn)收階段發(fā)生的各項(xiàng)成本基本定型，驗(yàn)收階段的成本控制主要包含竣工驗(yàn)收、工程計(jì)量以及辦理竣工結(jié)算等工作。這一階段是工程實(shí)施總結(jié)性的階段，所有建安工程實(shí)際的投資，將在這一階段進(jìn)行匯總，進(jìn)而分析投資是否超標(biāo)。驗(yàn)收階段成本管理主要注意以下方面：
(1)竣工圖紙編制不合格，結(jié)算資料不齊全，導(dǎo)致結(jié)算延期，造成成本核算無(wú)法正常進(jìn)行;
(2)施工方虛報(bào)結(jié)算資料，提高結(jié)算價(jià)。這也是結(jié)算階段最需要注意的問(wèn)題;
(3)過(guò)多的補(bǔ)簽工程簽證。雙方為了方便，在施工過(guò)程中，對(duì)施工過(guò)程中遇到的問(wèn)題未及時(shí)進(jìn)行簽證，而是等到結(jié)算時(shí)補(bǔ)簽，一方面可能使雙方責(zé)任不明確，另一方面其滯后性不利于對(duì)成本進(jìn)行管理。
三、項(xiàng)目成本管理體系的構(gòu)建
1.成本管理的要點(diǎn)
(1)成本管理的前提是正確的投資決策
正確的決策是項(xiàng)目投資的第一步，如果這一步出現(xiàn)錯(cuò)誤，那么以后的各項(xiàng)工作的都是徒勞的，項(xiàng)目成本管理也失去了意義。
(2)成本本管理的關(guān)鍵是設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)
設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過(guò)程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1%-2%，但設(shè)計(jì)理念與質(zhì)量對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)70%，甚至更高。所以對(duì)工程成本的控制，重點(diǎn)要放在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)上。從源頭把握項(xiàng)目成本管理，為以后成本管理打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
(3)成本管理的重心是施工環(huán)節(jié)
施工階段發(fā)生的成本大約占到開(kāi)發(fā)成本(土地除外)的絕大部分，因此也是成本管理的重心所在。施工階段主要有主體建設(shè)、室內(nèi)精裝修、室外管線、道路、環(huán)境綠化、共建配套等。成本控制的對(duì)象涉及總包工程、各專(zhuān)業(yè)分包工程、材料及設(shè)備供應(yīng)，成本控制的內(nèi)容涉及合同、預(yù)算、結(jié)算、付款，因此施工階段成本管理工作既是成本管理的重心所在。
(4)成本管理的核心是合同管理
合同管理的質(zhì)量好壞與水平高低將在相當(dāng)程度上決定成本管理的水平。不論總包單位、各專(zhuān)業(yè)分包單位、還是材料及設(shè)備供應(yīng)商，都通過(guò)合同與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立業(yè)務(wù)關(guān)系，因此應(yīng)在招投標(biāo)階段就應(yīng)加強(qiáng)對(duì)擬簽合同的管理。招投標(biāo)階段的合同管理對(duì)象包含招標(biāo)文件、設(shè)計(jì)圖紙、工程量清單、投標(biāo)文件、往來(lái)函件等。
2.成本管理整體思路
(1)加強(qiáng)成本管理意識(shí)，深化成本管理觀念
上至高層領(lǐng)導(dǎo)，下至普通員工都要改變成本管理觀念，使每位員工都參與到成本管理中去，加強(qiáng)各部門(mén)之間的協(xié)調(diào)，大力倡導(dǎo)全員、全過(guò)程的成本控制方法，鼓勵(lì)所有人員節(jié)儉開(kāi)支，打造以?xún)€為榮的企業(yè)文化，最終達(dá)到有效控制成本的目的;
(2)建立健全成本管理制度
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)自身?xiàng)l件，建立一套自決策到后期管理全過(guò)程的成本管理制度，并下發(fā)到企業(yè)各部門(mén)，成本控制責(zé)任到人，實(shí)行動(dòng)態(tài)成本管理;
(3)規(guī)范成本核算
成本核算由專(zhuān)門(mén)部門(mén)負(fù)責(zé)，其他各部門(mén)積極配合，及時(shí)提供核算數(shù)據(jù)。成本核算部門(mén)應(yīng)由專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)的人員組成，按照相關(guān)法律法規(guī)，充分考慮市場(chǎng)因素，結(jié)合自身?xiàng)l件完成成本核算工作。
(4)重視資金成本
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是資本密集型企業(yè)，資金充足、成本低廉，就能保證承包單位的施工進(jìn)度、竣工時(shí)間和房屋的銷(xiāo)售預(yù)期，使建設(shè)資金按計(jì)劃回籠，形成良性循。開(kāi)發(fā)商在制定成本預(yù)算時(shí)，要充分考慮資金的機(jī)會(huì)成本、短缺成本。
房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是全員參與、全過(guò)程、全方位的管理。企業(yè)要有完善的成本管理體系，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者要有能夠作出正確的戰(zhàn)略決策、進(jìn)行科學(xué)管理的能力：事前運(yùn)用各種科學(xué)方法分析預(yù)測(cè)、科學(xué)決策;
事中科學(xué)地組織實(shí)施精心管理，加強(qiáng)實(shí)施過(guò)程的成本監(jiān)督和分析，做好各部門(mén)之間的協(xié)調(diào)工作，建立健全管理體制、獎(jiǎng)懲機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)企業(yè)員工的積極性;事后科學(xué)地分析總結(jié)，全過(guò)程實(shí)行決策、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等階段的成本管理，最終降低整個(gè)項(xiàng)目的工程造價(jià)與成本，從而提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的投資收益，能增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，提高企業(yè)品牌形象，在復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本對(duì)象管理問(wèn)題
國(guó)家稅務(wù)總局近日發(fā)布《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本對(duì)象管理問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第35號(hào)），要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依據(jù)計(jì)稅成本對(duì)象確定原則，確定已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本對(duì)象。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本對(duì)象確定的正確與否，直接影響房企利潤(rùn)的真實(shí)性，進(jìn)而影響納稅申報(bào)的正確性。
成本對(duì)象定義
會(huì)計(jì)定義：成本核算對(duì)象，指為計(jì)算產(chǎn)品成本而確定的生產(chǎn)費(fèi)用歸集和分配的范圍。《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)〈企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）〉的通知》（財(cái)會(huì)〔2013〕17號(hào)）第十三條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品成本核算對(duì)象，一般按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、綜合開(kāi)發(fā)期數(shù)并兼顧產(chǎn)品類(lèi)型等確定成本核算對(duì)象。
稅務(wù)定義：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第二十六條規(guī)定，成本對(duì)象，指為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。
成本對(duì)象設(shè)置
在對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行核算之初，應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和稅收測(cè)算結(jié)果綜合考慮，科學(xué)合理地設(shè)置成本對(duì)象，再將項(xiàng)目進(jìn)程中的各項(xiàng)成本費(fèi)用根據(jù)具體的核算原則分別計(jì)入不同的成本對(duì)象。
劃分成本對(duì)象是計(jì)算計(jì)稅成本的首要步驟，計(jì)算成本首先要知道費(fèi)用承擔(dān)者的界定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地、建安、配套設(shè)施、各項(xiàng)費(fèi)用所占比例不同，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)差異較大，計(jì)稅成本對(duì)象劃分直接影響企業(yè)所得稅征管。企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程的特點(diǎn)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)組織的類(lèi)型、產(chǎn)品種類(lèi)的繁簡(jiǎn)和成本管理的要求，確定產(chǎn)品成本核算的對(duì)象、項(xiàng)目和范圍，及時(shí)對(duì)有關(guān)費(fèi)用進(jìn)行歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)。
會(huì)計(jì)成本核算對(duì)象與計(jì)稅成本對(duì)象差異
房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)稅成本對(duì)象的確認(rèn)原則與會(huì)計(jì)成本核算對(duì)象的確認(rèn)原則客觀上存在差異，在確定會(huì)計(jì)成本核算對(duì)象時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循計(jì)稅成本對(duì)象的確認(rèn)原則，否則會(huì)有較大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
會(huì)計(jì)開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象確認(rèn)的3個(gè)原則：
獨(dú)立原則。一般的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)以每一獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概預(yù)算，或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程作為成本核算對(duì)象。
合并原則。同一地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如果開(kāi)工、竣工時(shí)間接近，又由同一施工隊(duì)伍施工，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。
劃分原則。對(duì)個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部分劃分成本核算對(duì)象。
計(jì)稅成本對(duì)象確認(rèn)的6個(gè)原則：
可否銷(xiāo)售原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，可先作為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的成本對(duì)象。
分類(lèi)歸集原則。對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類(lèi)型沒(méi)有明顯差異的群體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。
功能區(qū)分原則。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。
定價(jià)差異原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類(lèi)型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。
成本差異原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。
權(quán)益區(qū)分原則。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。
優(yōu)化設(shè)置注意事項(xiàng)
●年度納稅申報(bào)時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送專(zhuān)項(xiàng)報(bào)告
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本對(duì)象管理問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第35號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需合理確定已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本對(duì)象，并將確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本情況、開(kāi)發(fā)計(jì)劃等出具專(zhuān)項(xiàng)報(bào)告，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)時(shí)報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。
●建立健全成本對(duì)象管理制度
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)建立健全成本對(duì)象管理制度，合理區(qū)分已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象，及時(shí)收集、整理、保存成本對(duì)象涉及的證據(jù)材料，以備稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查。
●防范成本對(duì)象設(shè)置瑕疵引發(fā)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
1.成本對(duì)象一經(jīng)確定便不得隨意變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將已確定的成本對(duì)象報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)后，不得隨意調(diào)整或相互混淆。如確需調(diào)整成本對(duì)象的，應(yīng)就調(diào)整的原因、依據(jù)和調(diào)整前后成本變化情況等出具專(zhuān)項(xiàng)報(bào)告，在調(diào)整當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)時(shí)報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，先征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的同意。
2.對(duì)資料不完整、不規(guī)范的，應(yīng)及時(shí)補(bǔ)齊、調(diào)整、修正。
3.對(duì)成本對(duì)象確定不合理或共同成本分配方法不合理的，可能導(dǎo)致主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行合理調(diào)整。
4.對(duì)成本對(duì)象確定情況異常的，容易被主管稅務(wù)機(jī)關(guān)列入專(zhuān)項(xiàng)稽查或稅務(wù)檢查。
5.不如實(shí)出具專(zhuān)項(xiàng)報(bào)告或不出具專(zhuān)項(xiàng)報(bào)告的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將按稅收征管法的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理或處罰。
如何控制2：
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制現(xiàn)狀
隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)收益增大，但領(lǐng)導(dǎo)者成本控制的認(rèn)識(shí)較薄弱，對(duì)項(xiàng)目工程的預(yù)、結(jié)算相結(jié)合的方式較局限。結(jié)果表明，我國(guó)眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)成本控制不當(dāng)，存在著預(yù)算超支及工期延遲的現(xiàn)象。處于競(jìng)爭(zhēng)激烈的局勢(shì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在相對(duì)的時(shí)間內(nèi)解決如何用合理的成本制造產(chǎn)品，以滿(mǎn)足不同消費(fèi)者的需求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要進(jìn)行對(duì)實(shí)施過(guò)程和施工兩個(gè)方面的發(fā)展階段的成本控制，以及建造和裝修成本的把控。從整體資源上減少開(kāi)發(fā)成本，以獲取企業(yè)的利潤(rùn)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制具有全程性，是項(xiàng)目的各成本組成要素通過(guò)各部門(mén)共同協(xié)作得以獲取最大利益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般流程為：項(xiàng)目管理部負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目的施工進(jìn)度和質(zhì)量，并協(xié)同材料部門(mén)審核材料的數(shù)量和質(zhì)量，再由材料部門(mén)提出采購(gòu)計(jì)劃及方案。然后，預(yù)算或合約部門(mén)負(fù)責(zé)審核款項(xiàng)是否按照合同約定的條款支付，審批后進(jìn)行最后采購(gòu)。而財(cái)務(wù)部門(mén)主要監(jiān)督對(duì)資金計(jì)劃的謹(jǐn)慎進(jìn)行與報(bào)備，而當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目所屬的財(cái)務(wù)部門(mén)主要是做較簡(jiǎn)單的成本核算，對(duì)資金的收支做賬，尚未進(jìn)行成本控制。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制存在的問(wèn)題
1、成本控制觀念落后。在成本控制的方法及其運(yùn)用手段等范疇，企業(yè)存在著認(rèn)知落后的現(xiàn)象。成本控制只局限在企業(yè)內(nèi)部甚至只為項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，忽視對(duì)相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)及相關(guān)領(lǐng)域成本行為的管理。成本控制的目標(biāo)僅限于減少成本，未將其目的與“顧客滿(mǎn)意”相結(jié)合，但減少成本的手段仍憑借節(jié)約方式，較少運(yùn)用技術(shù)、企劃、價(jià)值鏈的方法。而在當(dāng)前日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，后進(jìn)的成本控制觀念已無(wú)法適應(yīng)。
2、成本管理缺乏合理的目標(biāo)。作為房地產(chǎn)企業(yè)管理活動(dòng)中最關(guān)鍵的一項(xiàng)，成本控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展有著較大影響，明確的管理目標(biāo)有利于企業(yè)的高效運(yùn)作。俗話說(shuō)：“計(jì)劃趕不上變化”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只重視事后核算，但缺少事前及事中的控制，缺乏系統(tǒng)的成本控制理念。在項(xiàng)目實(shí)施前以項(xiàng)目為核算單位進(jìn)行測(cè)算審核，熟悉科學(xué)方法及累計(jì)成本數(shù)據(jù)，明確目標(biāo)成本，從而項(xiàng)目能夠更好地成本控制。
3、成本預(yù)測(cè)及監(jiān)督控制不合理。企業(yè)必須進(jìn)行精細(xì)化項(xiàng)目成本管理。特別是成本控制，要注重對(duì)項(xiàng)目成本總量與易變故環(huán)節(jié)的把握，以達(dá)到事半功倍的成效。但是，多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于以上方面缺乏關(guān)注，從而導(dǎo)致未能及時(shí)地采取相應(yīng)措施。國(guó)際化的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司，都會(huì)擁有自己的一套較為全面的成本控制系統(tǒng)，能夠及時(shí)地處理企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目盈虧狀況，為企業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃的更好發(fā)展打下基礎(chǔ)。但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)行的許多管理方式尚未成熟，我國(guó)多數(shù)企業(yè)仍未形成一定的體系，存在著監(jiān)督和結(jié)算時(shí)只注重預(yù)算而忽視成本的問(wèn)題。
4、人力資源成本意識(shí)淡薄。企業(yè)的成本意識(shí)普遍淡薄，存在著先入為主的意識(shí)：認(rèn)為只有專(zhuān)業(yè)人員才能進(jìn)行成本控制的工作，不了解成本控制的關(guān)鍵及控制方式的運(yùn)用。企業(yè)對(duì)職工成本控制重視不足表現(xiàn)在成本控制職責(zé)分工不明確，難以調(diào)動(dòng)職工控制成本的積極性，但企業(yè)的成本管理則是由企業(yè)的全體員工協(xié)力完成的。企業(yè)里有很多員工有著傳統(tǒng)成本先入為主的觀念，覺(jué)得運(yùn)營(yíng)管理部是成本控制的關(guān)鍵部門(mén)，從而缺乏部門(mén)成本管理的職責(zé)意識(shí)。只關(guān)注自身利益和注重效果及效率，忽視整體效果與目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，明面上團(tuán)結(jié)協(xié)作，其實(shí)各行其是。工作落實(shí)不到位，成本管理則缺少整體性，未能更好地進(jìn)行合理化的成本控制。
三、完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制的建議
1、加強(qiáng)成本控制的指導(dǎo)，制定科學(xué)合理的成本控制目標(biāo)。作為企業(yè)的管理者，要從全局的角度管理企業(yè)的成本體系，加強(qiáng)對(duì)成本控制的指導(dǎo)力度。監(jiān)督管理其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程，完成企業(yè)既定的業(yè)績(jī)目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。在項(xiàng)目確定前，要從實(shí)際的角度出發(fā)，認(rèn)真分析產(chǎn)品的相關(guān)市場(chǎng)、技術(shù)支持、政府各項(xiàng)限制政策等綜合因素，憑借以往的經(jīng)歷，明確成本控 主站蜘蛛池模板： 满满喜欢你免费观看| 史蒂夫乔布斯传 pdf| 高清周四推理俱乐部未删减| 韩国售楼小姐电影免费观看高清版| 黑寡妇 电影| 仙剑奇侠传3 电视剧| 反情色 电影| 哈利波特3迅雷下载| 易易亲韩国电影视频大全| 速度与激情10普通话版| 五等分的新娘夏季特别篇| 坏妻子便利店被欺负后的故事梗概 | 赵氏孤儿电影| 刺客伍六七第5季免费观看| 牧神记1—40集免费观看| 海扁王2 下载| 《漂白》| 酒店1-40集在线观看| 战至巅峰3| 高清《心火》观看完整版| tobu4免费| 穿梭之城| 尖峰时刻 3| 美国式的家庭忌讳3大结局| 哈利波特3国语版| 拜托请爱我动漫在线观看| 一个妈妈的9中字头强华驿演员表| 韩剧浪漫满屋中文版| 高清《地狱乐 第二季》电视剧| 女超人麦乐迪在线云播放 | 在姨妈家的客厅全集在哪看 | 高清《燕双鹰》免费观看高清| 战狼10女性版剧情| 真爱找麻烦电视剧| 黑太阳731免费观看完整版| .奇怪的美容院2| 女子1米6体重50斤仍在减肥| 长相思第二季免费观看电视剧| 《高庄监狱》完整| 林一的未来全集免费观看动漫| 祖母和おばあちゃん的区别| 菠萝菠萝蜜三级视频| 奥罗拉公主| 拥抱未来的你| 法国空姐3在线观看完整免费高| 哈利波特3迅雷下载| 绿光森林全集| 度华年在线观看免费高清| 陶笛天空之城| 上司来我家做客完整版| 秘密男女电视剧国语版免费观看 | 韩剧和部长一起去出差的日子| 青春烈火全集| 《关于爱》在线观看免费 | 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