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企業財務管理規定

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企業財務管理規定

企業財務管理規定1

　　第一章總則

企業財務管理規定

　　第一條為促進企業連鎖經營的健康、有序發展，規范和加強企業連鎖經營財務管理，根據《企業財務通則》、《企業會計準則》和《商品流通企業財務制度》等有關分行業財務制度的有關規定，結合內貿部《連鎖店經營管理規范意見》和連鎖企業特點，特制定本規定。

　　第二條本規定適用多種形式、各個行業的連鎖經營企業，具體包括商業、糧食、物資、供銷社等系統的直營連鎖（又稱正規連鎖）企業、特許連鎖（又稱加盟連鎖）企業和自愿連鎖（又稱自由連鎖）企業等。

　　第三條企業應在實行連鎖經營后的一個月內，將連鎖經營的實施方案報同級財政部門備案，各級財政部門應加強對本地區企業連鎖經營財務管理的規范工作。

　　第四條連鎖企業的財務管理應遵循以下要求：

　　（一）連鎖企業應當按照《企業財務通則》、《企業會計準則》和《商品流通企業財務制度》等有關分行業財會制度的規定，全面系統地組織本企業的財務管理，及時向政府有關部門報送財務報告，并向投資者、債權人等有關方面通報重要的財務信息。

　　（二）連鎖企業應當根據內部經營管理的特點，按照不斷提高經營管理水平的要求，建立適合企業經營特點的內部財務管理制度。

　　（三）連鎖企業應當建立完整的財務監控體系。通過建立制度監控、會計監控、實物監控和指標監控等方式，使總部及時掌握銷售、價格、存貨、納稅、資金等方面的信息，了解各門店的外部或內部情況，并及時調整調控措施。

　　（四）連鎖企業應當逐步實行財務會計電算化。

　　第二章直營連鎖財務管理

　　第五條直營連鎖，指各連鎖店同屬一個投資主體，經營同類商品，或提供同樣服務，實行進貨、價格、配送、管理、形象等方面的統一，總部對分店擁有全部的所有權和經營權，統一核算，統負盈虧。

　　第六條直營連鎖財務管理實行統一核算制。同一地區或城市的連鎖企業，實行”總部――分店”管理模式。跨地區的連鎖商店，可在非總部所在地區或城市設置地區總部，實行”總部――地區總部――門店”的管理模式，地區總部在總部監督下嚴格按總部有關規定開展經營管理活動，并進行獨立核算，從而形成總部和地區總部兩級管理體制。門店的所有帳目必須并入總部或地區總部帳目，同時門店應根據管理的需要設置必要的輔助帳目，并定期與總部或地區總部對帳。門店所有的資產、負債和損益，都歸總部或地區總部統一核算。

　　第七條貨幣資金的管理。各門店經營和改造所需資金，由總部或地區總部統一籌措，統一安排。各門店存入銀行的款項，要及時通過銀行結算劃轉到總部或地區總部指定帳戶，由總部或地區總部統一計劃調劑。總部和地區總部對門店可建立備用金制度，門店不得坐支銷貨款。為加強總部、地區總部的資金融通和調度力度，總部或地區總部在內部資金管理上，應通過建立內部資金調劑中心，對門店實行統一開戶、統一結算、統一管理、統一調度。

　　第八條存貨管理。除保鮮期短或鮮活商品外，總部和地區總部要對所經營的商品進行統一采購、統一配送、統一核算。總部對地區總部的商品配送，作為銷售處理。總部或地區總部配送給各門店的商品，作為內部移庫處理，其計價可以采取成本加一定費用計價法、成本加一定比例的毛利計價法、市場售價計價法和協議計價法。具體采取哪種計價方式，主要應遵循便于管理、便于考核和調動各方面積極性的要求。總部或地區總部所在城市的門店經營的保鮮期短或鮮活商品，由總部統一采購、結算，直接配送到門店；不宜統一配送的商品，由門店到總部或地區總部指定的生產點取貨，或在總部或地區總部規定的渠道和價格浮動幅度內由門店用備用金直接采購、按規定向總部或地區總部報帳。總部或地區總部對門店實行售價金額核算，進價數量控制（不便保管的鮮活商品也可采取進價總金額控制），有條件的企業應實行電算化管理，單品進價核算。門店每月對商品進行盤點，建立實物負責制度。總部或地區總部要核定商品損耗率，超額損耗部分，由總部或地區總部從門店的工資或獎金總額中扣除。門店要根據銷售情況和市場需求，及時提出調整商品結構的建議，對接近保質期的商品經常清理，以便總部或地區總部及時調換。對低值易耗品等其他流動資產的管理，要明確總部和門店的管理權限，實行分級管理。

　　第九條固定資產的管理。各門店的固定資產由總部或地區總部按統一標準配置，折舊由總部或地區總部統一提取。總部或地區總部統一管理固定資產的采購、調撥、報廢等事宜，門店無權處置。

　　第十條門店要加強總部或地區總部配備給本店的固定資產和低值易耗品的管理，因管理不善造成的固定資產和低值易耗品丟失、毀損、提前報廢等，其損失部分先由有關直接責任人賠償，不足部分從該門店的工資或獎金總額中扣除。

　　第十一條成本費用的管理。門店的費用由總部或地區總部規定細目范圍及開支標準，不允許分店隨意擴大和超標。總部、地區總部管理人員的工資按職責確定基本工資，獎金額度根據盈利情況具體確定，并按規定報有關部門審核批準。各門店單獨核算內部經營成果，對主要經濟指標（包括銷售收入、成本毛利率、費用水平、商品周轉天數）實行量化管理，納入考核體系。對門店人員，一般由總部或地區總部根據企業工資總額增長幅度低于本企業經濟效益增長幅度、職工實際平均工資增長幅度低于本企業勞動生產率增長幅度的原則，區別不同門店客觀條件的優劣，根據綜合指標考核情況，在國家核定的工資總額額度內，制定企業內部的工資分配方案。

　　第十二條收入和利潤的管理。門店每日銷售款必須存入總部或地區總部指定的銀行，并直接向總部或地區總部報送銷售日報表、銷售流水收款單等。門店無權決定折扣、折讓，總部或地區總部對折扣、折讓的商品品種、范圍、時限和幅度要嚴格規定，統一籌劃。折扣一般采取指定品種、規格、數量和分店進行不定期折扣；折讓一般采取批量折讓、節日或節令折讓等方式，在各門店同時進行。門店應根據庫存商品的質量、時限等，及時向總部或地區總部提供實施商品折扣、折讓的.意見。總部或地區總部應根據內部經濟責任制的要求，對各門店的利潤分別進行明細核算，并通過配貨數量、銷貨數量、存貨數量、售價金額和費用開支數額等對分店的利潤進行監控。連鎖企業按規定繳納稅款后，其總部或地區總部應嚴格按《商品流通企業財務制度》等規定，對稅后利潤進行分配。

　　第十三條總部或地區總部應及時編報財務報告，實行”總部――地區總部”管理模式的，連鎖企業總部于年度終了后還應編報合并會計報表。

　　第十四條直營連鎖的其他財務管理，仍按現行財務制度規定執行。

　　第三章特許連鎖財務管理

　　第十五條特許連鎖，指總部同加盟店簽訂合同，授權加盟店在規定區域內使用自己的商標、服務標記、商號、經營技術和銷售總店開發的產品，在同樣形象下進行銷售及勞務服務。總部對加盟店擁有經營權和管理權，加盟店擁有對門店的所有權和收益權。加盟店具備法人資格，實行獨立核算。

　　第十六條加盟店根據合同，按不高于銷售額（營業額）3％的比例支付給特許者的與其生產經營有關的特許權使用費，計入管理費用。特許者收到加盟店交來的特許權使用費，計入其它業務收入。

　　第十七條國有企業與集體、私營、”三資”等其它所有制形式的企業連鎖時，國有連鎖企業應將連鎖經營合同等有關資料報送同級財政部門、國有資產管理部門和企業主管部門審核、備案，以防止國有資產流失。

　　第十八條特許連鎖企業總部和加盟后的其他財務管理，按現行財務制度規定執行。

　　第四章自愿連鎖財務管理

　　第十九條自愿連鎖，是指各門店在保留單個資本所有權的基礎上實行聯合，總部和門店之間是協商、服務關系，總部統一定貨和送貨，統一制定銷售戰略，統一使用物流及信息設施。各門店獨立核算，自負盈虧，人事自主，且有很大的經營自主權。

　　第二十條各門店按規定支付給總部的與生產經營有關的服務費，列入管理費用。總部收到后計入其他業務收入。

　　第二十一條總部經營所得稅后利潤，可視情況部分返還各門店。具體返還比例和返還方式由總部和門店在連鎖協議中確定。

　　第二十二條國有企業與集體、私營、”三資”等其它所有制形式的企業連鎖時，應將其連鎖經營合同等資料報同級財政部門、國有資產管理部門和企業主管部門審核、備案，以防止國有資產流失。

　　第二十三條自愿連鎖的其他財務管理，按現行財務制度規定執行。

　　第五章附則

　　第二十四條對在原商店、糧店、副食店等國有老企業基礎上改制而成的連鎖企業必須報同級財政部門，以確定其同財政部門的財務關系，同時報同級國有資產管理部門進行資產評估，妥善清理債權、債務。

　　第二十五條各省、區、市財政廳（局）可以在此規定基礎上，結合當地實際制定實施細則。連鎖企業總部可根據本辦法和當地實施細則，研究制定適合企業特點的內部財務管理制度，并報同級財政部門備案。

　　第二十六條本規定自發布之日起執行。

企業財務管理規定2

　　第一章總則

　　第一條爲加強財務管理，規范財務工作，促進公司經營業務的發展，提高公司經濟效益，根據國家有關財務管理法規制度和公司章程有關規定，結合公司實際情況，特制定本制度。

　　第二條公司會計核算遵循權責發生制原則。

　　第三條財務管理的基本任務和方法：

　　(一)籌集資金和有效使用資金，監督資金正常運行，維護資金安全，努力提高公司經濟效益。

　　(二)做好財務管理基礎工作，建立健全財務管理制度，認真做好財務收支的計劃、控制、核算、分析和考核工作。

　　(三)加強財務核算的管理，以提高會計資訊的及時性和準確性。

　　(四)監督公司財産的購建、保管和使用，配合綜合管理部定期進行財産清查。

　　(五)按期編制各類會計報表和財務說明書，做好分析、考核工作。

　　第四條財務管理是公司經營管理的一個重要方面，公司財務管理中心對財務管理工作負有組織、實施、檢查的責任，財會人員要認真執行《會計法》，堅決按財務制度辦事，并嚴守公司秘密。

　　第二章財務管理的基礎工作

　　第五條加強原始憑證管理，做到制度化、規范化。原始憑證是公司發生的每項經營活動不可缺少的書面證明，是會計記錄的主要依據。

　　第六條公司應根據審核無誤的原始憑證編制記帳憑證。記帳憑證的內容必須具備：填制憑證的日期、憑證編號、經濟業務摘要、會計科目、金額、所附原始憑證張數、填制憑證人員，復核人員、會計主管人員簽名或蓋章。收款和付款記帳憑證還應當由出納人員簽名或蓋章。

　　第七條健全會計核算，按照國家統一會計制度的規定和會計業務的需要設置會計帳簿。會計核算應以實際發生的經濟業務爲依據，按照規定的會計處理方法進行，保證會計指標的口徑一致，相互可比和會計處理方法前後相一致。

　　第八條做好會計審核工作，經辦財會人員應認真審核每項業務的合法性、真實性、手續完整性和資料的準確性。編制會計憑證、報表時應經專人復核，重大事項應由財務負責人復核。

　　第九條會計人員根據不同的帳務內容采用定期對會計帳簿記錄的有關數位與庫存實物、貨幣資金、有價證券、往來單位或個人等進行相互核對，保證帳證相符、帳實相符、帳表相符。

　　第十條建立會計檔案，包括對會計憑證、會計帳簿、會計報表和其他會計資料都應建立檔案，妥善保管。按《會計檔案管理辦法》的規定進行保管和銷毀。

　　第十一條會計人員因工作變動或離職，必須將本人所經管的會計工作全部移交給接替人員。會計人員辦理交接手續，必須有監交人負責監交，交接人員及監交人員應分別在交接清單上簽字後，移交人員方可調離或離職。

　　第三章資本金和負債管理

　　第十二條資本金是公司經營的核心資本，必須加強資本金管理。公司籌集的資本金必須聘請中國注冊會計師驗資，根據驗資報告向投資者開具出資證明，并據此入帳。

　　第十三條經公司董事會提議，股東會批準，可以按章程規定增加資本。財務部門應及時調整實收資本。

　　第十四條公司股東之間可相互轉讓其全部或部分出資，股東應按公司章程規定，向股東以外的人轉讓出資和購買其他股東轉讓的出資。財務部門應據實調整。

　　第十五條公司以負債形式籌集資金，須努力降低籌資成本，同時應按月計提利息支出，并計入成本。

　　第十六條加強應付帳款和其他應付款的管理，及時核對馀額，保證負債的真實性和準確性。凡一年以上應付而未付的款項應查找原因，對確實無法付出的應付款項報公司總經理批準後處理。

　　第十七條公司對外擔保業務，按公司規定的審批程式報批後，由財務管理中心登記後才能正式對外簽發，財務管理中心據此納入公司或有負債管理，在擔保期滿後及時督促有關業務部門撤銷擔保。

　　第四章流動資産管理

　　第十八條現金的管理：嚴格執行人民銀行頒布的《現金管理暫行條例》，根據本公司實際需要，合理核實現金的庫存限額，超出限額部分要及時送存銀行。

　　第十九條嚴禁白條抵庫和任意挪用現金，出納人員必須每日結出現金日記帳的帳面馀額，并與庫存現金相核對，發現不符要及時查明原因。財務管理中心經理對庫存現金進行定期或不定期檢查，以保證現金的安全和完整。公司的一切現金收付都必須有合法的原始憑證。

　　第二十條銀行存款的管理：加強對銀行帳戶及其他帳戶的保密工作，非因業務需要不準外泄，銀行帳戶印簽實行分管、并用制，不得一人統一保管使用。嚴禁在任何空白合同上加蓋銀行帳戶印簽。

　　第二十一條出納人員要隨時掌握銀行存款馀額，不準簽發空頭支票，不準將銀行帳戶出借給任何單位和個人辦理結算或套取現金。在每月末要做好與銀行的對帳工作，并編制銀行存款馀額調節表，對未達帳項進行分析，查找原因，并報財務部門負責人。

　　第二十二條應收帳款的管理：對應收帳款，每季末做一次帳齡和清收情況的分析，并報有關領導和分管業務部門，督促業務部門積極催收，避免形成壞帳。

　　第二十三條其他應收款的管理：應按戶分頁記帳，要嚴格個人借款審批程式，借款的審批程式是：借款人→部門負責人→財務負責人→總經理。借用現金，必須用於現金結算范圍內的各種費用專案的支付。

　　第二十四條短期投資的管理：短期投資是指一年內能夠并準備變現的投資，短期投資必須在公司授權范圍內進行，按現行財務制度規定記帳、核算收入成本和損益。

　　第五章長期資産管理

　　第二十五條長期投資的管理，長期投資是指不準備在一年內變現的投資，分爲股權投資和債權投資。公司進行長期投資應認真做好可行性分析和認證，按公司審批許可權的規定批準後，由財務管理中心辦理入帳手續。公司對被投資單位元沒有實際控制權的長期投資采用成本法核算;擁有實際控制權的，長期投資采用權益法核算。

　　第二十六條固定資産的管理：有下列情況之一的資産應納入固定資産進行核算：①使用期限在一年以上的房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具和其他與經營有關的設備器具、工具等;②不屬於經營主要設備的物品，單位價值在xx元以上，并且使用期限超過2年的`。

　　第二十七條固定資産要做到有帳、有卡，帳實相符。財務部負責固定資産的價值核算與管理，綜合管理部負責實物的記錄、保管和卡片登記工作，財務部應建立固定資産明細帳。

　　第二十八條固定資産的購置和調入均按實際成本入帳，固定資産折舊采用直線法分類計提，分類折舊年限爲：

　　(一)房屋、營業用房 30年

　　(二)通訊設備、交通運輸設備 3年

　　(三)電子電腦、辦公及文字處理設備 3年

　　(四)電器設備、安全保衛設備 3年

　　第二十九條已經提足折舊、繼續使用的固定資産不再提取折舊，提前報廢的固定資産，不再補提折舊。當月增加的固定資産，當月不提折舊，當月減少的固定資産，當月照提折舊。

　　第三十條對固定資産和其他資産要進行定期盤點，每年末由綜合管理部負責盤點一次，盤點中發現短缺或盈馀，應及時查明原因，并編制盤盈盤虧表，報財務部審核後，經總經理批準後進行帳務處理。

　　第三十一條無形資産指被公司長期使用而沒有實物形態的資産，包括：專利權、土地使用權、商譽等。無形資産按實際成本入帳，在受益期內或有效期內按不短於20xx年的期限攤銷。

　　第三十二條遞延資産是不能全部計入當期損益，需要在以後年度內分期攤銷的各項費用，包括開辦費，租入固定資産的改良支出和攤銷期限超過一年，金額較大的修理費支出。開辦費自營業之日起，分期攤入成本。分攤期不短於5年，以經營租入的固定資産改良支出，在有效租賃期內分期攤銷。

　　第六章收入管理

　　第三十三條公司的營業收入包括手續費收入、其他營業收入等。營業收入要嚴格按照權責發生制原則確認，并認真核實、正確反映，以保證公司損益的真實性。

　　第三十四條營業收入要按照規定列入相關的收入專案，不得截留到帳外或作其他處理。

　　第七章成本費用管理

　　第三十五條公司在業務經營活動中發生的與業務有關的支出，按規定計入成本費用。成本費用是管理公司經濟效益的重要內容。控制好成本費用，對堵塞管理漏洞、提高公司經濟效益具有重要作用。

　　第三十六條成本費用開支范圍包括：利息支出、營業費用、其他營業支出等。

　　(一)利息支出：指支付以負債形式籌集的資金成本支出。

　　(二)營業費用包括：職工工資、職工福利費、醫藥費、職工教育經費、工會經費、住房公積金、保險費、固定資産折舊費、攤銷費、修理費、管理費、通訊費、交通費、招待費、差旅費、車輛使用費、報刊費、會議費、辦公費、勞務費、董事會費、獎勵費、各種準備金等其他費用。

　　(三)固定資産折舊費：指公司根據固定資産原值和國家規定的固定資産分類折舊率計算攤銷的費用。

　　(四)攤銷費：指遞延資産的攤銷費用，分攤期不短於5年。

　　(五)各種準備金：各種準備金包括投資風險準備金和壞帳準備金。投資風險準備金按年末長期投資馀額的1%實行差額提取，壞帳準備金按年末應收帳款馀額的1%提取。

　　(六)管理費用包括：物業管理費、水電費、職工工作餐費、取暖降溫費、全勤獎勵費等其他費用。

　　第三十七條職工福利費按工資總額14%計提，工會經費按工資總額2%計提，教育經費按工資總額3%計提。住房公積金經批準後，由公司按職工工資總額的一定比例逐月交納。

　　第三十八條加強對費用的總額控制，嚴格制定各項費用的開支標準和審批許可權，財務人員應認真審核有關支出憑證，未經領導簽字或審批手續不全的，不予報銷，對違反有關制度規定的行爲應及時向領導反映。

　　第三十九條公司各項成本費用由財務管理中心負責管理和核算，費用支出的管理實行預算控制，財務管理中心要定期進行成本費用檢查、分析、制定降低成本的措施。

　　第八章利潤及利潤分配管理

　　第四十條公司營業利潤=營業收入營業稅金及附加營業支出

　　利潤總額=營業利潤+投資收益+營業外收入營業外支出

　　(一)投資收益包括對外投資分得的利潤、股利等。

　　(二)營業外收入是指與公司業務經營無直接關系的各項收入，具體包括：固定資産盤盈、處理固定資産凈收益、教育費附加返還款、罰沒收入、罰款收入，確實無法支付而按規定程式經批準的應付款項等。

　　(三)營業外支出是指與公司業務經營無直接關系的各項支出，具體包括：固定資産盤虧和毀損報廢凈損失、非常損失、公益救濟性捐贈、賠償金、違約金等。

　　第四十一條公司利潤總額按國家有關規定作相應調整後，依照繳納所得稅，繳納所得稅後的利潤，按以下順序分配：

　　(一)被沒收的財物損失，支付各項稅收的滯納金和罰款;

　　(二)弭補公司以前年度虧損;

　　(三)提取法定盈馀公積金，法定盈馀公積金按照稅後利潤扣除前兩項後的10%提取，盈馀公積金已達注冊資本的50%時不再提取。

　　(四)提取公積金、公益金按稅後利潤的5%計提，主要用於公司的職工集體福利支出。

　　(五)向投資者分配利潤，根據股東會決議，向投資者分配利潤。

　　第九章財務報告與財務分析

　　第四十二條財務報表分月報和年報，月報財務報表包括資産負債表、損益表。年度財務報表包括資産負債表、損益表、現金流量表、營業費用明細表、利潤分配表。公司財務月報表應於次月15日內完成，年度財務會計報告應於次年90日內制作，必要時聘請會計師事務所進行審計。

　　第四十三條年末還應報送財務情況說明書。財務情況說明書主要內容包括：

　　(一)業務、經營情況，利潤實現情況，資金增減及周轉情況，財務收支情況等。

　　(二)財務會計方法變動情況及原因，對本期或下期財務狀況變動有重大影響的事項;資産負債表制表日至報出期之間發生的對公司財務狀況有重大影響的事項;以及爲正確理解財務報表需要說明的其他事項。

　　第四十四條財務分析是公司財務管理的重要組成部分，財務管理中心應對公司經營狀況和經營成果進行總結、評價和考核，通過財務分析促進增收節支，充分發揮資金效能，通過對財務活動不同方案和經濟效益的比較，爲領導或有關部門的決策提供依據。

　　第四十五條總結和評價本公司財務狀況及經營成果的財務報告指標包括：①經營狀況指標：流動比率、負債比率、所有者權益比率;②經營成果指標：利潤率、資本利潤率、成本費用利潤率。

　　第十章會計電算化

　　第四十六條會計電算化硬體設備是指專用於會計電算化的微機及其配套設備，包括伺服器、工作站、網線、印表機、UPS電源等。會計電算化硬體設備由財務管理中心統一管理和使用，非會計電算化工作人員一般情況下不得使用，特殊情況確需使用時，應經財務管理中心經理批準，在不影響會計電算化正常工作情況下進行。

　　第四十七條財務軟體是用于完成會計核算、處理會計業務的軟體。操作人員在實際工作中發現軟體的設計功能未能正常實現時，應立即與軟體發展商聯系，進行修改、調試，完成調試後，應及時檢查、核對，以確保相應帳務資料和功能模組的正確性。

　　第四十八條每月10日前對上個月的會計資料進行備份。操作人員運用財務軟體必須是通過系統功能表選項進入系統操作，應根據工作需要設置操作許可權和密碼。操作人員對使用的硬體設備的安全負責。下班時，應關閉設備的電源。設備的開啓和關閉應嚴格按規范程式進行。

　　第四十九條公司會計電算化未通過財政部門評審之前，采用微機和手工帳并行的辦法。每月末，會計核算人員必須將手工帳與微機帳進行核對。保持手工帳與微機帳一致。

　　第五十條企業銀行電子支付系統的管理，嚴格按照企業銀行電子支付程式和許可權規定執行。電子支付密碼器、智慧IC卡、帳戶密碼和操作人員密碼是使用企業銀行系統的關鍵要素，應妥善保管，主管卡和操作員卡應按照分管并用的原則，由財務管理中心負責人和操作員分別設制密碼，不得一人統管使用。

　　第十一章附則

　　第五十一條本辦法由公司財務管理中心負責解釋。

　　第五十二條本辦法自董事會通過之日起開始施行。

企業財務管理規定3

　　為了適應房地產開發經營業務發展的需要，進一步規范房地產開發企業財務行為，加強房地產開發企業財務管理，現就房地產開發企業財務管理若干問題補充規定如下：

　　一、房地產開發企業之間簽訂項目開發合同，合資開發項目，暫按如下規定處理：

　　1．項目開發合同中規定按投資額比例分配項目開發產品的，主辦企業收到投資各方開發資金作應付帳款管理。項目開發完畢并辦理竣工驗收手續后，主辦企業按合同規定分配投資各方項目開發產品，應按實際成本沖轉開發產品及相應的應付帳款。投資各方對分回的開發產品應及時作為存貨管理。

　　2．項目開發合同中規定按投資額比例分配項目利潤的，主辦企業收到投資各方開發資金作預收賬款管理。項目開發完畢并辦理竣工驗收手續后，主辦企業對外出售項目開發產品，應將預收賬款轉為營業收入，并相應結轉營業成本。項目利潤形成后，按合同規定分配項目利潤。

　　二、房地產開發企業與其他無房地產開發經營權的單位簽訂合資開發項目合同，合同中規定按各方出資比例分配項目開發產品的，房地產開發企業收到出資各方資金作預收賬款管理。項目開發完畢并辦理竣工驗收手續后，房地產開發企業按合同規定分配出資各方項目開發產品，應按合同規定的轉讓價格計入營業收入，并相應沖轉預收賬款，結轉營業成本。

　　合同中規定按各方出資比例分配項目利潤的，按第一條第二款規定執行。

　　三、房地產開發企業出資與土地方合作開發項目，按照法律、法規的規定，應辦理土地使用權過戶登記手續。需調整土地使用權出讓金的，按照調整后的土地使用權出讓金計入開發成本；不需支付土地使用權出讓金的，按照合同、協議約定的價值計入開發成本。項目開發完畢并辦理竣工驗收手續后，房地產開發企業分配合作方開發產品，按照合同、協議約定的價值計入營業收入，并相應結轉營業成本。

　　四、房地產開發企業接受委托代建房屋及其他工程，不需辦理土地使用權過戶登記手續。在工程竣工驗收辦妥交接手續后，應按照委托方確認的結算價款，計入營業收入，并結轉代建工程相關成本。

　　五、房地產開發企業按照實際成本將開發產品轉作自用固定資產，應視同銷售處理。并按照國家有關規定繳納各種稅費。

　　六、房地產開發企業出售自用房屋類固定資產，應作如下處理：

　　1．出售合同中土地使用權與地上建筑物分開作價的，土地使用權轉讓收入計入其他業務收入，該項土地使用權（無形資產）攤余價值及在出售過程中交納的有關稅費計入其他業務支出。地上建筑物出售收入扣除清理費、該地上建筑物的殘值以及出售過程中交納的稅費后的凈收入計入營業外收入。

　　2．出售合同中實行房地產統一作價的，房地產出售收入扣除該項房地產的賬面凈值、清理費、出售過程中交納的各種稅費和其他費用后的凈收入或凈支出，計入營業外收入或營業外支出。

　　出售的自用房屋類固定資產屬于職工住房的，所取得的凈收入計入企業住房周轉金。

　　七、房地產開發企業出售周轉房時，應將周轉房轉作開發產品處理，并按照合同、協議約定價值計入營業收入，按照周轉房的攤余價值結轉營業成本。

　　八、房地產開發企業按照國家法律、法規的規定取得預售許可證后，方可上市預售商品房。預售商品房所得的價款，只能用于相關的工程建設，并作為企業預收賬款管理。商品房竣工驗收辦理移交手續后，應將預收賬款轉為營業收入。

　　九、房地產開發企業在新建商品房未辦理房地產初始登記、取得房地產權證前，與承租人簽訂商品房租賃預約協議，取得的商品房預租價款，作為預收賬款管理。商品房竣工驗收辦理租約手續后，應將預收賬款轉為營業收入。

　　十、房地產開發企業對已取得房地產權證的商品房采取先出租給承租人使用，再根據合同、協議約定出售給該承租人，所取得的價款應按下列情況處理：租賃期間取得的價款作為租金收入計入營業收入；租賃期滿，承租人愿意購買該商品房，企業取得的售房價款計入營業收入。

　　十一、房地產開發企業出售商品房時與買受人約定，在出售后的一定年限內由企業以代理出租的方式進行包租。企業出售商品房時，與買受人簽訂售房合同、協議并開據價款結算賬單，按照合同、協議約定的價款計入營業收入。代理出租期間，收取的房屋租金作為其他應付款處理。

　　合同、協議中約定，租金收入可用于沖抵售房價款，企業應將其他應付款沖轉應收賬款。

　　十二、房地產開發企業為開發房地產而借入的資金所發生的利息等借款費用，在開發產品完工之前，計入開發成本。開發產品完工之后而發生的利息等借款費用，計入財務費用。

　　十三、房地產開發企業在經營初期當年無營業收入或能夠取得少量的營業收入，但確需發生業務招待費的，須經主管財政機關批準后，方可按當年完成房地產開發工作量（即開發成本的當年借方發生額）的60％預計營業收入。并在下列限額內據實列入待攤費用：預計全年營業收入在1500萬元以下的，不超過年預計營業收入的'千分之五；預計全年營業收入超過1500萬元（含1500萬元）但不足5000萬元的，不超過該部分預計營業收入的千分之三；預計全年營業收入超過5000萬元（含5000萬元）但不足1億元的，不超過該部分預計營業收入的千分之二；預計全年營業收入超過1億元（含1億元）的，不超過該部分預計營業收入的千分之一。

　　房地產開發企業自出售開發產品實現營業收入的年度開始，應將待攤的業務招待費，在3～5年之內分期攤入管理費用。

　　十四、經有關機關批準建設的公共配套設施，建設規模占開發項目比重較大的，經主管財政機關批準后，房地產開發企業可按照建筑面積或投資比例采取預提辦法從開發成本中計提公共配套設施費。預提的公共配套設施費只能用于相關的工程建設，不得挪作他用。采取預提辦法建設的公共配套設施，房地產開發企業不得有償轉讓。單獨立項且已落實投資來源、能夠有償轉讓的公共配套設施，不得從開發成本中預提公共配套設施費。

　　十五、房地產開發企業出售商品房時，按照國家規定代為收取的住宅共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱維修基金）

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