(經典)土地出讓金管理使用辦法
隨著地方城市化進程的不斷加快以及土地管理制度的不斷建立健全，土地正在逐步升值，土地出讓金征收也隨之大幅度增長。雖然地方為加強土地管理及出讓金管理出臺了有關政策規定，建立健全了土地有形市場體系，實行了土地公開交易和土地收購儲備制度，促進了土地的保值增值，有效地防止了土地出讓金的流失，但目前土地出讓金供給與需求的矛盾比較突出，土地開發成本管理規定明顯滯后，欠繳土地出讓金的問題尚未徹底解決，土地出讓金在城市建設、企業改制、社會保障和農業發展方面需統籌兼顧。因此，進一步加強土地出讓金的征收管理和運作顯得尤為迫切和重要。
（一）加強土地出讓金征收管理，積極籌措城市建設和改革資金。
1．嚴格執行土地出讓合同，按規定征收土地出讓金滯納金，杜絕土地出讓金緩繳現象。國有土地使用權出讓合同明確，土地受讓方未按合同如期繳納土地出讓金的，應從滯納之日起每日按應付出讓金的一定比例繳納滯納金。如果嚴格執行土地出讓合同，按合同條款征收滯納金，將能保證土地出讓金的及時足額征收。
2．加大土地出讓金清收力度，迅速妥善處理遺留問題。一是盡快解決土地及土地出讓金管理方式改革前的遺留問題。對工業性用地欠繳土地出讓金的，深入進行調查，研究對策，可考慮采取增加授權經營基數、予以核銷等方式。對非工業用地欠繳土地出讓金的，可考慮由監察部門牽頭，規劃、國土、建設、房管、財政等部門齊抓共管，整體聯動，抽調專人，開展專項清收。對以房帶路項目土地出讓金，要先審計，后確定補繳數額，要一次性繳款。二是采取有效措施，對依法應無償收回的閑置土地要堅決收回，重新處置或拍賣，保證政府收益。對已確定的供地因不可抗拒等原因致使土地使用者無法繼續開發的，可以試行有償收回。
3．加大土地出讓金檢查力度，認真進行檢查處理。應組織開展土地出讓金繳納情況的專項檢查，對拍賣地塊超規定容積率建設的項目，應按拍賣時單位土地出讓金計算補收。對協議出讓宗地應根據有關規定處理。對應補繳土地出讓金的房地產開發單位，資金確有困難且不再進行開發建設的，可允許其用未銷售的房屋抵繳，價格由財政部門委托中介機構評估確定，財政部門對該資產組織拍賣；如繼續開發，則必須繳清所欠規費，否則，計委、規則、國士、建設等部門停止對其房地產開發項目的審批。
4．取消按比例向土地使用權獲得者收取拍賣費的做法，為土地出讓金的取得創造良好環境。土地是國家所有，其使用權是一種特殊商品，不能等同于一般拍賣標的物，按一般商品收取傭金。傭金費用過高，影響土地使用權的拍賣。在進行土地竟拍時，競買者肯定將擁金計入土地成本，從而降低土地成交額，影響政府收益。因此，可考慮由土地買受人按土地拍賣成交價，定額支付拍賣傭金，也可考慮按照拍賣工作量大小，由政府財政列支，作為土地出讓成本。
（二）加強土地儲備資金管理，加快城市建設步伐。
土地儲備資金運轉管理涉及到“大、中、小”三塊資金，即土地儲備周轉金、土地開發成本和土地儲備機構經費。
1．建立循環的土地儲備金補充制度。財政部門應安排一定資金建立土地儲備周轉金，但有關各方面要對其規模形成共識。要認識到只要加強土地儲備資金管理基礎工作，統籌調度安排資金，同時建立良好的土地周轉金補充制度，就能提高資金周轉速度，充分發揮其作用；在土地儲備周轉金不能滿足儲備任務需要時，可適當擴大土地儲備周轉金規模，土地儲備周轉資金臨時短缺，可向銀行貸款，貸款管理可由財政部門委托國主管理部門負責。
2．強化土地儲備資金使用管理。一是土地儲備機構使用土地儲備資金必須上報經中介機構審計的土地收購、征用費用概算；要求補充土地儲備金，必須上報經中介機構審計的決算。費用概算資料必須真實可靠完整，盡可能提供原始資料，對基礎資料特別是事后無法查證的原始數據、資料應與財政、國土主管部門人員事前現場搜集、審核。二是要正確核算土地開發成本。為土地儲備發生的審計費用要列入土地開發成本。應盡快明確征地代辦費用的計算。土地儲備機構的主要任務就是進行土地的儲備收購，包括土地的征用工作，由于工作量大、目前開展
業務范圍制約，將一部分征地任務委托其它機構實施，但要嚴格控制代辦費的支付。現行計算代辦費時將上交省的農業重點開發基金等費用計入基數不盡妥當。因此，征地、收地、儲地、供地工作應盡量由土地儲備機構直接負責，不通過中間機構完成。否則，會增加政府土地開發成本費用。三是改革土地征用拆遷方法。對土地征用拆遷實行招投標，保證公開、公平、公正，盡可能節約土地儲備金。可以將土地征用、拆遷承包給區政府完成。市政府只與區政府發生關系，更有利加強土地資金管理。四是及時修訂完善征地補償管理規定，使其更結合實際，利于操作。
3．規范土地儲備機構經費管理。土地儲備機構開展工作所需經費，由財政按部門預算方法核定，從土地出讓金或預算內資金中撥付。要逐步建立起土地儲備工作的獎勵制度和責任追究制度，調動開展土地儲備工作的積極性，增加對儲備資金管理的責任感。
（三）加強企業土地資金管理，促進改革進程。
加強企業土地資金管理，主要包括兩方面，一是落實改制全生土地資金，保證改革需要；二要加強企業現有土地資產管理。
1．改制企業土地資金管理。（1）努力協調城市建設使用土地出讓金與企業改制使用土地出讓金的關系，保證城市建設和企業改制資金需要。城市建設政府要投入，企業改制政府資金要兜底，而土地出讓金短期內不可能完全滿足需要。可將城市建設土地出讓金與企業改制土地出讓金統一管理，分賬核算。統一管理是指對城市建設和企業改制需要出讓的土地，統一編制計劃，統籌安排出讓。分賬核算是指對城市建設的土地出讓金，主要通過目前土地變現解決，而企業改制所需的土地出讓金，以企業土地作抵押，主要通過銀行貸款解決，土地將來變現后歸還。對土地資金實行封閉運轉，專款專用，單獨建賬，獨立核算。這樣能使城市建設、企業改革工作雙管齊下，促進城市經濟快速發展。（2）構筑改制企業土地資金管理體系。一是確定改制企業土地變現計劃，有序進行變現活動。二是明確改制企業土地收購價格確定原則，國主管理部門按土地綜合評估價格實施收購。三是通過土地儲備機構向銀行貸款落實改制企業土地收購資金。四是充分挖掘企業及經營公司盈金潛力，多渠道籌措企業改制資金。五是嚴格改制企業土地拍賣收入管理，由財政部門負責征收。六是經貿、體改、國主、財政部門要加強對改制企業土地資金的監督管理。（3）規范改制企業土地資金運轉程序。由于主城區內土地受到全年供地計劃的限制，而現有改制企業土地．大部分處于城市邊緣地帶，又要在城市發展后才能出讓和變現，這就決定了改制企業土地管理和土地資金管理是一個長期而復雜的過程。因此，必須規范改制企業土地資金運轉程序。根據實踐，南通市確定了改制企業土地資金運轉程序，執行效果良好。（4）注意加強改制企業土地的收繳。企業改制后，應交政府儲備的土地要及時辦理移交手續，落實土地儲備中心改制成本貸款和財政墊付改革成本的償還來源。
2．現有企業土地資產管理。（1）明確土地出（轉）讓收益主體。對收益管理應源于其土地取得的形式。目前，企業土地形式主要有國有劃撥、協議出讓。國有土地資產注入。對于劃撥企業土地，其出讓所得資金不是企業自有資金，其所有權屬于政府。對巴協議出讓的土地轉讓所得，其超過原出資時間價值以上部分的土地增值收益不是企業、單位的勞動成果，是政府投資，修橋鋪路，改善環境的回報，是政府的投入產出，這部分級差地租應屬于政府，對于企業的國有土地資產注人，在授權經營過程中土地出讓金的繳納實行的是備案制，國有資產經營公司在不改變土地用途的情況下，按規定重新評估后，可以進行土地使用權出資（入股）、出租、辦理抵押等業務。如將土地資產向授權外企業轉讓，應報國土管理部門批準，在土地交易市場實行公開轉讓，其轉讓的凈增值部分，按地方政府規定，可按一定比例上交市財政和作為國家資本注入資產經營公司。如改變土地用途，應與國主管理部門簽訂土地使用權出讓補充合同，補交土地出讓差價。要通過加快企業改革，盡快將土地資產從企業資產中剝離出來。四嚴格控制土地資產授權范圍，防止土地出讓金流失。要嚴格按規定的范圍進行土地資產授權經營。對于資不抵債、即將破產的企業，連年虧損、扭虧無望的企業，以及土地已抵押且無還款能力的企業，應仍保留劃撥土地性質，其土地資產可委托資產經營公司經營，以保證政府直接控制的國有土地資產的安全，防止政府土地變現收入的流失，儲蓄企業改革成本。（3）認真管理抵押土地。對土地使用權抵押應當依法辦理抵押登記。設定房地產抵押權的土地是以劃撥方式取得的，依法拍賣房地產后，要從其土地拍賣價款中按規定繳納土地使用權出讓金后，抵押權人方可優先受償。
（四）既注重土地出讓的近期收益，更注重其長遠收益，保持土地市場的良性循環，促進土地出讓金收入的穩步增長。
一是努力提高土地的單位收益。土地具備出讓條件時適時推出，保證土地收益的最大化。要善于利用市場來調節土地供求。要注重土地拍賣價格。既要提高土地的出讓價格，又要注意價格符合市場規律。如果某塊土地的拍賣價格高得離譜，雖然處罰了開發商，但對重新拍賣的影響不言而喻。因此，在確定拍賣底價的同時，可以考慮根據土地市場的平均利潤率水平．確定土地的拍賣價格上限。
二是不能無限制出地。城市建設、企業改制的資金需要解決渠道是多方面的，不能完全依靠土地，需要資金就出讓土地的做法無疑殺雞取卵。對土地出讓金的管理也要做“前人裁樹，后人乘涼”的好事，不能形成“前任政績，后人包袱”。因此，要制訂土地出讓長遠規劃和計劃。一經確定，原則上不再調整。
（五）嚴格土地出讓金收益取得成本管理。
這主要是為了提高土地出讓金的收益。除加強土地開發成本管理，努力降低開發成本外，要控制政府部門在土地出讓金中的專項開支和業務開支。要規范土地出讓金的減免返還審批權限，對非政策性減免，應由政府集體研究確定。要認真執行先征后返政策，返還土地出讓金必須先扣除其費用和業務費。要加強對退還政策的研究，可以考慮將返還改為補貼，即對一些特殊事項，政府從土地出讓金中給予單位適當補貼，且不與土地出讓金繳納數額掛鉤，有利于掌握土地出讓金管理的主動權，進一步加強土地出讓金管理。
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