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買房子需要哪些手續(xù)

時間：2022-09-10 23:42:45 生活

買房子需要哪些手續(xù)

　　買房的手續(xù)十分繁瑣，下面小編為大家簡單介紹關(guān)于買房子的手續(xù)，歡迎大家閱讀。

買房子需要哪些手續(xù)

　　買房子需要哪些手續(xù)

　　買房子手續(xù)第一步：看房驗明產(chǎn)權(quán)是關(guān)鍵

　　買房一定要看土地、房屋產(chǎn)權(quán)的關(guān)系是否明晰，有無遺留糾紛問題，防止一房兩賣;審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實性、可靠性。注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等;要搞清楚所購房子是商品房、集資房還是經(jīng)濟適用住房。集資房需要單位蓋章后才能真正上市交易，而經(jīng)濟適用住房要住滿5年才能上市交易。

　　如果是期房首先了解開發(fā)商是不是已具備商品房預(yù)售資格，也就是查看“五證”是否齊全。五證是指《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。

　　買房子手續(xù)第二步：簽合同

　　確認(rèn)買賣雙方合法身份，簽署房產(chǎn)中介合同前一要審查其資格，看是否辦理了工商登記手續(xù);審查對方的委托授權(quán)書，以確認(rèn)對方是賣主的合法代理人。簽訂《買賣契約》時，買方需交納購房首付款或訂金，切記此款應(yīng)親自交給賣主，并由賣主出具收據(jù)。交給其他人，一定要審查對方的委托授權(quán)書，以確認(rèn)對方是否是賣主的合法代理人。

　　買房子手續(xù)第三步：辦手續(xù)

　　必要程序不能簡化經(jīng)過選房、看房、簽合同三個步驟后，將進(jìn)入買房的實質(zhì)性階段。具體是:房屋面積測繪、房屋價值評估、房屋抵押貸款、房屋產(chǎn)權(quán)過戶、取得回執(zhí)。

　　購房后應(yīng)盡快辦理房產(chǎn)證，并督促賣方盡快遷出戶口;千萬不要簡化程序，不要私下交易，要合法、徹底辦理過戶手續(xù)。產(chǎn)權(quán)過戶必須報經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門才能完成過戶手續(xù)。

　　買房子手續(xù)第四步：交房

　　按照合同約定執(zhí)行辦理完所有手續(xù)后，買賣雙方按合同條款交接房屋，驗收房內(nèi)不得拆除的房屋裝修和附屬設(shè)施，驗收合格后買方付款。買方在未取得房產(chǎn)證前，不應(yīng)付清全部房款。

　　關(guān)于稅費的交納應(yīng)在《買賣契約》中注明由哪一方繳納，未注明的要按照規(guī)定各自承擔(dān);最后，按照房地產(chǎn)交易中心規(guī)定，領(lǐng)取房產(chǎn)證時，必須本人到場，如本人因故不能到場領(lǐng)證，應(yīng)提前辦理委托領(lǐng)證公證手續(xù)。

　　買房子需要注意什么?

　　一、看證照是否齊全

　　二、別被沙盤蒙蔽了雙眼

　　1、不要看標(biāo)距，要看實測距離

　　2、不要輕信規(guī)劃，要看建設(shè)進(jìn)度

　　3、商場沒有你想的那么重要，地段才是最重要的

　　三、什么時候買最劃算？

　　四、樓盤本身要注意哪些方面？

　　1、樓盤外立面

　　2、園林設(shè)計

　　3、沙盤情況及配套

　　五、看樣板間要注意哪些事項？

　　1、裝修標(biāo)準(zhǔn)很重要

　　2、交付標(biāo)準(zhǔn)要問清楚

　　（一）看證照是否齊全

　　1、預(yù)售證最重要

　　在售樓處（營銷中心）明顯處要放出來項目所有的審批許可，也就是五證齊全，這是政策要求的，包括《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。其中最重要的是商品房預(yù)售許可證。

　　2、大開發(fā)商手續(xù)一般合規(guī)

　　要注意，這些證件要在售樓處明顯的地方張貼出來，這是最合規(guī)的手續(xù)，開盤前必備證件，一般大型開發(fā)商都是手續(xù)合規(guī)的。但是你知道，很多中小型開發(fā)商是沒有辦理齊全手續(xù)，就直接開盤銷售了，或者都沒有開盤，直接放出消息開始賣，蓄客階段讓你交定金。

　　3、無證銷售也存在

　　在行情比較好的時候，很多都是這樣無證預(yù)售。我之前接觸的一個朋友就是這樣的案例，在四線城市，這個項目準(zhǔn)備開盤了，但是不接受定金，新房竟然要找二手中介才能買，不然你就得找關(guān)系，地方賣房亂象讓我都挺驚訝的。

　　但是現(xiàn)實如此，有的時候該買的還不得不忍受這種情況，這種開發(fā)商敢這樣做應(yīng)該是有監(jiān)管缺位。

　　4、證照齊全才能辦貸款

　　有些中小開發(fā)商沒有五證就開賣，那么你交了定金之后，是沒有辦法辦理銀行抵押貸款的，因為無證不齊全無法辦理房產(chǎn)證，也就沒有商業(yè)貸這個環(huán)節(jié)了，只有證辦下來了才能去貸款。

　　在實際買房的過程中，這種亂象挺多的。當(dāng)然大型開發(fā)商，比較少出現(xiàn)這種“奇葩”的情況。

　　所以大家選擇房子的時候，最好選擇有一定知名度、有口碑的開發(fā)商；但是更多時候，買房人是處于一個弱勢的地位，買房前弱勢，買房后也弱勢，地方生態(tài)如此，不得不適應(yīng)，大型開發(fā)商，也會欺負(fù)人的。

　　（二）別被沙盤蒙蔽了雙眼

　　每一個售樓處都會有一個高大上的沙盤，周邊配套、學(xué)校、商場、醫(yī)院、銀行、火車站等等都會列出來，距離大城市也會列出來，包括各種商圈和規(guī)劃，總之，每個沙盤都是以這個項目為中心來測距，并且包裝周邊配套有多好，但是你千萬別被沙盤蒙蔽了雙眼。

　　我告訴你怎么看沙盤：

　　1、不要看標(biāo)距，要看實測距離

　　很多距離都是虛值，為了讓你感覺距離市中心很近，把車距改成直線距離，或者把項目位置距離市區(qū)的邊緣區(qū)，顯得很近，這些都是不準(zhǔn)確的，尤其是新盤，虛標(biāo)距離很嚴(yán)重。

　　北京周邊的固安縣的項目都會說距離北京50公里，1小時的車程，這句話并沒有告訴你，是從項目到北京大五環(huán)的車距，你開到三環(huán)試試？

　　解決的方法就是要自己實測，從市區(qū)里到項目的交通距離，通勤時長和開車距離有多遠(yuǎn)，這才是最真實的距離。很多人因為圖便宜，所以選擇了遠(yuǎn)的地方，然后用開發(fā)商的標(biāo)距來欺騙自己，最后難受的是自己。

　　2、不要輕信規(guī)劃，要看建設(shè)進(jìn)度

　　很多新盤會在規(guī)劃圖上面寫好到底有名校進(jìn)駐，這也是影響購房者最關(guān)鍵的因素之一，但是還是很多暴雷事情。主要問題在于開發(fā)商承諾的配套設(shè)施沒有到位。

　　尤其是學(xué)校這類問題，有很多新盤吸引購買靠的就是學(xué)校，但是開發(fā)商到底什么時候能交付，都是不一定的。對于地產(chǎn)公司來說，肯定是先賣住宅，然后再考慮配套建設(shè)，時間推的越久越有利，但是對于購房者來說，那就不是好事了。

　　這個問題其實沒有什么解決辦法，只能看開發(fā)商的開發(fā)進(jìn)度了，如果是中小型開發(fā)商的話，配套設(shè)施交付得更晚，大型開發(fā)商還好些，但是都不能保證的。如果配套是當(dāng)?shù)赜幸蟮脑挘M(jìn)度還有一定保障。

　　3、商場沒有你想象的那么重要，地段才是最重要的

　　很多新盤，開發(fā)商會自帶商業(yè)，有些是社區(qū)商業(yè)，以底商的形勢出現(xiàn)，有些是商業(yè)mall，以商業(yè)盒子的形勢展現(xiàn)，這些都有助于項目本身的便利程度。但是新盤的商業(yè)很多都是空置，入駐率沒有你想象得那么高，而且地段差的商業(yè)賣不出去，生活配套缺乏保障。

　　所以地段比新盤商業(yè)要更重要，你選擇了一個好的地段，自然就會商業(yè)進(jìn)駐，很快熱鬧起來，但是偏僻的地方商業(yè)很難起步，招商是個老大難。與其選擇一個商業(yè)配套不明朗的未來，不如選擇一個地段好的商業(yè)已經(jīng)成熟的片區(qū)。

　　（三）什么時候買最劃算？

　　1、淡季買房最劃算

　　對于項目是分期開盤的，一般是首期最優(yōu)惠，后期的項目一般都會漲價，而漲價的節(jié)點都在節(jié)假日，比如五一、中秋、十一，還有過年期間，這些期間都是漲價的時間點。

　　有些開發(fā)商在做促銷活動的時候，之前一般都是先經(jīng)過了調(diào)價，先漲價后打折，這種套路是不是很熟悉？所以買房的節(jié)點應(yīng)該是在淡季，也就是金三銀四之前，金九銀十之前。

　　開發(fā)商在年前急于回款，所以會有打折促銷，年前買可以撿到，或者年假過后的2月期間，盡快買，進(jìn)入3、4月份就會猛漲一波。到了金九銀十前，也是一個淡季，也就是5~8月期間，看房買房一定要踩對時機，不要每次買都是在熱銷期。

　　另外，如果你是首套剛需房，時機只是一方面，如果在你準(zhǔn)備好的當(dāng)下，看好優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的就可以入手了，不要為了等待折扣而錯過，等待大概率會迎來上漲。

　　2、如果買完之后下跌了怎么辦？

　　這是個很好的問題，一般來說，開發(fā)商不會這么“作死”，買完就降價，不僅砸牌子，還會被砸場子。所以開發(fā)商一般不降價，除非已經(jīng)面臨非常嚴(yán)重的回款問題，或者行情普遍都差，不得不“自宮一刀”，斷臂求生。那個時候誰也沒法自保。

　　所以前提是一定要做好選籌，而選籌又是一個復(fù)雜的體系。

　　（四）樓盤本身要注意哪些地方？

　　下面舉幾個實例：

　　1、樓盤外立面

　　如果是新房的話，多數(shù)是還沒有樓盤外立面的，如果是分期開發(fā)建設(shè)，那么就要看看外立面的情況，一般質(zhì)量高低都是能看出來的。

　　2、看園林設(shè)計

這個是之前看的一個二手項目，小區(qū)綠化不錯，很干凈，就是有點老舊

　　一般新盤的園林設(shè)計都是比較完善的，比較要把展示區(qū)做出來，開發(fā)商在開盤前對營銷中心和園林都是有考核的，必須得達(dá)到對外展示的程度，所以園林設(shè)計也是一個好的展示面。

　　我們在看園林的時候，主要看規(guī)劃排布是不是比較清晰合理，園林是不是你喜歡的風(fēng)格，一般來說，這個問題都不大。

　　3、看沙盤情況

　　可以直接看出自己樓棟所在的位置、樓層、視野、朝向等等，這是最直接的角度圖，而且還可以看出周邊配套，一般新盤的商業(yè)配套都比較慢，看樓棟本身就可以了。

　　（五）看樣板間要注意哪些事項？

　　樣板間是開發(fā)商包裝出來的“糖衣炮彈”，很多看房比較少的同學(xué)，一到樣板間的時候，就被開發(fā)商的精裝修搞的頭暈?zāi)垦＃际菨M心歡喜，一激動就忽略了項目內(nèi)在的價值了。

　　看樣板間我來告訴你需要注意的兩點：裝修標(biāo)準(zhǔn)和交付標(biāo)準(zhǔn)。

　　1、裝修標(biāo)準(zhǔn)很重要

　　裝修標(biāo)準(zhǔn)是開發(fā)商跟你承諾的，是幾千塊/平米的裝修標(biāo)準(zhǔn)，整體的裝修標(biāo)準(zhǔn)按照你的面積來計算，最后得出大概的裝修費用是多少，如果是2000塊的裝修標(biāo)準(zhǔn)，100平米的話，那就是帶20萬的精裝修。

　　這個錢到底劃不劃算，只能是見仁見智了。帶裝修的話整體價格高，對價格敏感的人來說就買不起了，而且20萬自己裝修或許也花不了這么多錢。

　　如果預(yù)算稍高的話，可以選擇開發(fā)商的精裝修，他們選擇的產(chǎn)品一般都不錯，大型開發(fā)商的裝修產(chǎn)品因為統(tǒng)一采購價格低，比你自己買要劃算。中小開發(fā)商的裝修標(biāo)準(zhǔn)就不確定了。

　　2、交付標(biāo)準(zhǔn)要問清楚

　　交付標(biāo)準(zhǔn)：這個指的是房屋裝修都包括哪些內(nèi)容，一般來說主要是地板、墻面、管線、水電氣暖等硬裝，部分會帶家具，但是你看到的沙發(fā)、燈具、廚衛(wèi)、餐桌、電視、冰箱、窗和床上用品、窗簾等軟裝，大概率是不帶的，這些要問清楚。

　　如果豪裝的話，開發(fā)商會告訴你“所見即所得”，所有硬裝、軟裝都會給你，當(dāng)然價格也不便宜。但是可能出現(xiàn)的問題就是軟裝的產(chǎn)品不是你樣板間的高標(biāo)準(zhǔn)，到后期交付的時候，這種糾紛數(shù)不勝數(shù)。

　　（六）總結(jié)

　　最后總結(jié)一下，除了上面這些內(nèi)容，還有更深層次的選房邏輯，本文所介紹的都是技巧，屬于“術(shù)”的部分；真正選房，從本質(zhì)上選擇的是地段、片區(qū)、階級和圈層，這些屬于“道”的部分，只有道術(shù)結(jié)合，才能避免踩坑。

　　看房、選房，其實是非常后面的步驟，前面的步驟有很多，從選擇城市到片區(qū)，再到微觀的選擇角度，一步步來，才不至于被后面的亂花迷失?

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