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房產公司質量管理制度

時間：2024-11-05 15:36:04 制度

房產公司質量管理制度合集(2篇)

　　在日新月異的現代社會中，人們運用到制度的場合不斷增多，制度是要求大家共同遵守的辦事規程或行動準則。擬起制度來就毫無頭緒？下面是小編收集整理的房產公司質量管理制度，歡迎閱讀與收藏。

房產公司質量管理制度合集(2篇)

房產公司質量管理制度1

　　我國著名的一些房地產公司(如萬科、中海)在部門分工上同全國其他房地產公司沒有太多區別。重要的是，這些標桿企業很早就發現了這個問題，并且組織人員研究討論，如何克服和改進工作。為此，萬科、中海公司自己組織員工進行企業標準的設計和編制，形成工程節點和建筑做法，形成自己的一套較完整的標準。同時，棄用設計單位提供的工程做法，這樣，由于設計質量漏洞最終引起工程質量出問題現象就大量被克服了。招標文件、合同文件是施工階段工程質量控制、管理保障的基礎。房地產公司工程管理的實際操作依據是設計圖紙、合同文件，依據合同條款的約定對監理單位、施工單位進行監督管理。萬科、中海這些著名公司很早就發現合同文件(包括招標文件、協議補充等)內容由于集中在建安工程造價的控制上，很少涉及現場工程管理條款的制定。實施工程管理時，很多要求沒有先期約束，往往靠強制要求，從而造成工程管理難度增大，效率不高，導致工程質量有失控風險。為此，這兩家房地產標桿企業不斷組織經驗豐富的工程人員，修訂，補充合同條款，增加工程管理的可控性。所以，房地產公司必須進行工程全面質量管理工作，也就是說，房地產公司工程質量預防的起點是公司的規劃設計管理部門，設計階段對工程質量通病，工程管理薄弱環節提前采取設計防控的有效措施，合同文件的內容必須增加(除造價控制條款外)有利于施工階段質量控制管理的條款，不斷完善，形成企業內部的標準。萬科、中海這些公司模式不適應每一個房地產公司，但值得借鑒。房地產公司應全方位審視公司管理體制、各部門工作對未來工程質量影響，依據自身特點，對與工程管理有關的部門工作進行調整、深化，唯有推廣、深化全面質量管理工作，工程質量問題的發生、質量缺陷的發生才會大幅降低。

　　現場施工質量的控制和質量問題原因分析

　　監理公司未實施有效監管。施工單位質保體系的不健全。設計施工圖紙質量不完善。總包單位不履行管理配合職責，勞務的工藝質量能力不足。工程管理人員過程質量管控能力不足。設計工期過短。合同工序穿插，技術間歇無法保障，設計變更過多。招標文件、合同文件中技術管理部分約定不清，對新技術、新材料規范、標準及工藝控制要求掌握有待提高。2．3房地產公司工程管理人員質量管理工作定位房地產公司的現場工程師不是施工單位的質量員，要求甲方工程師監督每個分項工程質量，監督每一個檢驗批質量不現實。針對上述諸多因素，房地產公司作為甲方應采取以下措施管控施工質量:要求監理公司配備足夠的監理工程師入駐現場，監督監理單位人員是否到位，監理行為是否規范，監理服務是否到位。對不稱職的監理公司和人員及時更換。要求施工單位健全質量保證體系，包括體系內質量人員組成。監督施工前技術交底是否進行，工程流程是否正確。定期組織質量檢查和驗收，進行質量評定和獎罰。如施工單位質保體系不健全，則要采取措施強制其建立和完善。根據檢查結果，依據相關規范、規定，獎優罰劣。采取經濟措施，提高工程質量。對照合同約定的要求，檢查工程質量是否符合合同約定，不符合約定的質量，通過監理單位下發工程整改令、停工令，促使施工單位進行工程質量問題、質量缺陷的返工處理。

　　優化分戶驗收管理程序，持續跟蹤解決質量問題，降低業主投訴

　　房地產工程產品最終要交到業主手里，在移交前需進行分戶驗收。分戶驗收的目的不是為了取得竣工備案手續，是工程質量控制的最終環節，應由房地產公司工程管理部門組織。當前，我國每年因工程質量問題引起業主投訴的事件屢屢發生，業主投訴的重點如下。樁基工程質量問題。鋼筋混凝土結構性質量問題。外墻構件空鼓、開裂、脫落質量問題。欄桿、護欄的防護方式、防銹的問題。樓梯公共通道防滑質量問題。在這些問題中，常見的是鋼筋混凝土結構性質量問題，如梁、柱、墻幾何尺寸不規矩，墻體偏軸移位，外墻滲漏、開裂。想要規避這些質量問題的發生，必須加強過程控制。窗戶開啟不靈活、滲漏。屋面滲漏、外墻滲漏。設備專業匹配沖突質量問題。功能性質量問題經返工處理一般都可以解決。內墻空鼓開裂。房間凈高、方正。墻地面平整度、垂直度。門窗設備成品保護。外墻面磚、涂料觀感。

　　居住使用功能的合理性問題。居住使用功能的舒適性問題。居住使用功能的協調性問題。客戶居住使用功能的經濟學問題。房地產工程的質量控制著眼于首先在設計上減少質量缺陷，其次就是對施工質量管理采取靈活的策略。對于分戶驗收，傳統的辦法就是工程達到竣工驗收條件后，由房地產公司組織設計、監理、勘察、施工單位，在政府質量監督部門的監督下，對工程進行竣工驗收。然而，該驗收和業主接房驗收，由于對質量標準要求不同，所以，等到業主分戶驗收時，依然會提出很多質量問題，從而引起質量投訴。如何來優化分戶驗收，降低業主投訴，把工程質量問題提前解決，避免業主接房后，工程再維修。當前，一些房地產公司探索出了一條途徑，經過應用，效果很好。就是在業主分戶驗收之前，房地產公司內部部門之間先溝通，請業主預驗收，提前挑毛病，然后再修補質量問題，最終進行分戶驗收。僅此一項措施，可以降低60%的'業主投訴率，給分戶驗收交房工作創造了很好的條件。

　　房地產公司開展工程全面質量管理的必要性

　　某別墅項目將層層退臺的露臺設置為種植庭院，以增加銷售賣點。圖紙設計審查未發現問題，施工單位按規范要求進行閉水試驗復檢合格，項目交付后不足一個月就出現大量的漏水投訴及索賠。該案例是典型的由設計缺陷引起的質量問題。防水與露臺防水不封閉，花池臺頂部與花池外壁處無防水層保護，雨水長期侵襲或澆花時濺起的水等極易產生滲漏花池壁端頭處無防水收頭處理要求，易導致卷材開邊，從不防水的抹灰保護層滲進防水層，產生滲漏花池根部、交角處屬于防水薄弱環節，設計未考慮設置附加防水層強化防水措施的要求，未考慮花池排水設計，花池長期積水會導致防水層失效產生滲漏及種植植物爛根死亡，國家目前沒有關于種植屋面的相關設計規范及標準圖集，設計質量完全依靠設計人員的業務經驗。不配節點詳圖或簡單依據屋面防水要求考慮種植屋面節點要求，往往留下嚴重的設計隱患，屋頂、露臺種植花池常規上借鑒屋面的檢驗要求，一般均做閉水試驗驗收(見圖。而傳統閉水試驗檢驗驗收對暴雨側壁沖刷，澆花濺水等常見情況無法得到有效檢驗。

房產公司質量管理制度2

　　1.內部控制角度下成本控制存在的問題

　　在房地產開發公司進行項目管理過程中，成本管理是其中的一個分項目，即在項目實施的過程中，對于資金材料的使用要以預算為標準，盡量保證在預算的范圍內進行。房地產公司在經營過程中，資金的投入量是很大的，在如今的宏觀調控政策下，能否收回投資存在很大的不確定性，實行成本控制能使房地產開發公司在市場競爭中更加具有競爭力。有的房地產公司認為進行成本控制僅僅是為了節省成本，這是一種誤解，降低成本僅僅是其中的一個方面，更主要的是為了提升自身的競爭力。因此，房地產公司在進行成本控制的過程也要兼顧工程的質量，否則公司生產的商品房將無人購買，前期的資金投入也得不到有效的回收，即成本控制的前提是要保證質量，進而提高房地產公司的競爭力。

　　1.1信息傳遞不及時

　　有效的成本管理，一定要有可行性的管理方案，在制定管理方案的過程中，最重要的就是設定一個合理的管理對象，只有這樣，成本管理才能發揮一定的作用。舉一個例子，在房地產公司進行成本核算過程中，材料的管理是很重要的，有的材料是是建筑的關鍵部件，這種核心材料想要降低它的成本是很困難的，如果強行的去節約成本，最后建造出來的房地產可能會出現很大的質量問題，這是得不償失的。在我國，房地產開發公司在建造工程時，并不是根據工程的完工進度及時的對其成本加以核算，一般都是工程竣工時才開始核算其成本，這主要是由于房地產行業自身的特殊性。在施工過程中，對于成本的耗費沒有一個具體的數字，公司的管理層也無法獲得及時的成本信息，成本控制存在很大的滯后性。在這種情況下，公司的管理層并不能及時的發現成本控制存在的問題，由于信息的反饋不及時，問題也不能得到及時的解決，只有工程完工時，工程的成本濫用問題才會顯現出來，但是工程已經竣工交付，即使發現問題也為時已晚。

　　1.2工程成本的核算缺乏依據

　　房地產開發公司的運營包含很多方面，而每個方面都需要有資金的收入和支出，所以，一套完善的財務管理系統對于公司是很有益的。但是在房地產開發公司的實際經營中，財務管理系統并不是很完善，比如，有的商品房銷售屬于特價房銷售，銷售所得到的資金計入了總賬，但是在公司的賬上卻并未對這個項目加以反映。這對公司財務的可靠性造成了很大的負面影響，也在很大程度上影響了公司未來的發展。

　　對于房地產公司來說，進行成本核算的基礎是施工方提供的真實有效的發票，這樣公司才能夠根據發票的金額進行核算。但是如果施工方想要獲得發票就要繳納各種稅費，有的項目在余款沒有結清之前是不能夠開具發票的，沒有發票也就不能進行項目核算。這使房地產公司的成本核算無法順利進行，對房地產公司的整體管理效果造成了很大的影響，也降低了其效率。

　　1.3結構層次單一、決策層龐大

　　如今，大部分房地產開發公司的集、分權不合理，職能定義的也不是很清晰。在這種組織結構中，發生一項業務活動會流經很多部門，信息在傳遞過程中會花費很長時間，這大大增加了交易成本。有的房地產公司的組織結構屬于扁平式結構，這雖然減少了下層管理人員的數量，但決策工作繁雜，溝通過程中有很多困難。在工作職能分配上，很多部門的員工的職能定義不清晰，有時候員工之間相互推脫責任，工作效率低下。

　　1.4授權審批不符合規定

　　當前，很多房地產公司組織結構不合理，大部分事務由領導一人審批，這不符合內部控制中的授權審批要求，掌握審批權的領導人擁有的權力過大，內部所設立的機制形同虛設。以上的這種情況會使得房地產公司面臨更大的經營風險，增加了風險成本，另外，公司的領導在決策時不是以企業效益最大化為目標，這增加了公司各種不必要的開支。因此，在房地產開發公司的內部控制中，完善授權批準控制是很重要的。

　　1.5預算控制方面

　　工程預算的編制應該聽取一些專業人員的建議，以便達到事前對成本進行控制的目的；工程預算編制完畢后，公司預算部門將工程預算交與財務人員。在支付工程款的過程中，付款流程要滿足要求。因為如果工程資金的支付不符合規定，房地產公司的成本管理就會處于一種無序狀態，想要進行成本控制就更加無從談起了。

　　在房地產企業運營過程中，會計記錄的真實性、準確性以及及時性對于公司而言是很重要的。如果房地產公司的會計記錄的比較準確，那么日常經營中的`收益與成本情況都能及時予以反映。這能夠減少不必要的支出，更重要的是能夠防止部分管理層挪用公司的資產，避免了人為給公司造成不必要的損失。

　　2.內部控制視角下成本管理的有效措施

　　通過以上的闡述，我們知道房地產公司的成本核算存在一些問題，要使得公司的成本核算清晰明確，并提高公司在市場上的競爭力，就需要對成本管理加以改進，本文提出了幾點建議主要從以下幾個方面加以完善。

　　2.1完善成本核算

　　在房地產公司進行日常成本核算過程中，土地使用權的成本支出在總成本中占據很大一部分，對土地使用權的成本進行核算相對來說比較容易，這主要是由于土地使用權的成本比較穩定，不容易發生變化。土地使用權的成本主要包括：購買土地、拆遷補償以及繳納土地契稅的成本支出等。雖然土地使用權的成本比較穩定，但是在進行成本核算時也不可大意，也要保持其準確性。

　　在工程施工前期，成本主要由調研成本、設計成本等構成。房地產公司要想對這部分成本進行控制，關鍵是要重視設計環節的成本，以及一些其他費用的支出。在房地產公司的所有成本中，工程施工階段的成本支出最大，公司在編制相關的成本預算時，應該對當地的經濟形勢做出準確的分析判斷，了解當地的建材市場、人力成本、土地價格等，這些環節完成之后，就要確定造價指標，對于工程施工階段的成本進行合理的分析，并以此為基礎進行對建筑成本進行管理。在房地產公司的成本控制中，財務成本的控制也是其中的一個重要環節。在公司的運營中，財務是一個核心環節，如果財務上出現了問題，整個公司的運營都會出現危機。

　　2.2完善激勵機制

　　成本管理控制不是一句口號，公司的管理層以及其全體員工都應該引起重視，只有這樣，他們在從事自己工作的過程中才能夠認真負責，成本管理與控制也才能夠真正的落實到位。如果公司的員工在成本控制方面做出了一定的成績，可以用獎金或者其他精神層面的獎勵對其予以激勵，或者對這些員工的職位予以晉升，這也是一個不錯的手段，目的主要就是為了調動員工降低成本的積極性。這可以為公司傳遞一種正能量，對房地產公司的未來發展是很有益的。

　　2.3成本的制定與監督方面

　　在開始建造一項工程前，房地產開發公司要做的就是對該項工程做到全方位的計劃，只有這樣，在后期項目的建造過程中，計劃才能給予其一定的指導作用，公司的管理層對項目進行監督時也可以有個參照物，不至于毫無目的性。所以說，制定成本計劃是很重要的。而制定成本計劃就要確定項目的總成本目標，在制定了總體的成本目標后，其他的一些成本管理圍繞總成本目標而展開預算。

　　房地產開發公司承接的項目持續的時間一般都很長，公司從購買土地使用權到工程項目完全竣工交付使用，直至最后銷售給購房者，這個時間一般都會持續數年。與此同時，房地產公司成本管理也是一項長期的任務，不是一朝一夕就能完成的。所以，對于房地產行業的成本管理，具體落實到每項工作中，在開發的每個環節都要注意成本的控制。在具體的設計中，很可能應用一些部件就可以為公司的這個項目節省很大的支出，要在保證工程質量的前提下，鼓勵創新工程。在工程的現場管理方面，管理者要經常去建造的一線場地，這樣能夠在很大程度上避免一些材料的不必要的浪費。在購進材料或設備時，對于材料的發票要進行審核，如果材料的購進價格明顯高于市場價，要對采購材料的員工進行審核，發現問題要立即處理。所以說，只有對成本控制實行全程的全面的管理，才能有效的降低成本，同時工程的質量也不至于有所下降。

　　2.4加強組織結構控制

　　房地產公司在經營中要重視組織結構，明確各部門的責任，這樣在核算每個部門的成本時，部門之間就不能相互推脫責任，保證信息的真實、及時、全面。要遵循不相容職務相分離的原則，使得房地產公司的各個部門之間相互監督，降低風險成本。不盡如此，加強組織結構控制能夠保證信息傳遞的及時性與真實性，我們知道，信息不對稱會增加公司的成本，同時公司也會承擔一些不必要的損失。

　　另外，要想控制房地產公司的成本，就要改革審批制度。前面我們已經提到過，很多房地產公司的領導權力很大，很多重大的決

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